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一、商业地产将呈现出阶段性、区域性相对过剩局面

社零高速增长、经济刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进，13-14年购物中心供给大幅放量，虽然预计到2016年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区(一线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡)和不同业态(大型全业态购物中心竞争加剧)分化严重的格局。

1、目前商业物业供给整体未偏离均衡，但电商分流加剧

我们用社会消费品零售总额增速刻画对商业地产的需求，用商业营业用房竣工面积刻画商业物业的供给。从2009年至2013年， 社零消费总额平均增速15.9%,而商业营业用房竣工面积平均增速为14.2%,略低于社零增速，因此新增的商业物业供给均能被上升的社会消费品零售总额吸收，总体而言，并未出现供给严重过剩的情况。

2009-2013年新增商业营业用房均基本能被社零消化

尽管如此，电商分流仍导致了零售业态增长受阻。零售网购总额在社会消费品零售总额的比重持续上升，2013年底占比7.8%，2014年前三季度达到9.7%。网购消费额增速远高于社会零售品增速，随着网购、移动电商等渗透率进一步上升，未来电商的分流效应会进一步加剧。

百货收入增速大幅低于社零水平直接反映了其持续被新业态分流的现状

网购消费占社会消费品零售额比重不断上升

网购增速远高于社零增速

网民数量连年攀升，复合增速达 31%

网购总额、人均网购额复合增速达 64%、30%

2、受四万亿刺激，08-12 年商业物业大量开工，12-16年竣工面积激增

社零高增长、08年刺激政策推动商业地产大跃进:2008年金融危机后4万亿刺激政策将商业物业投资增速拉升至不可持续的高点;随着经济中枢回落和三公消费控制，我国商业物业供给从2013年开始出现大幅放量。预计14-15年全国商业综合体面积(含零售、写字楼)前22城市总新增供给达13年水平的75%，其中北京、深圳、天津、广州、上海14-15年商业综合体面积总增速分别达29%、119%、98%、31%、21%;全国、前28城、前20城14年购物中心增速分别达29%、36%、30%，达到07年以来增速最高点。此轮商业物业供给高峰将于15年结束(增速回落至15%以下，与12年结束的投资高峰相对应)，大量供给在短期内会给整个行业造成较大冲击。

2008-2012年商业物业大量开工，未来供给激增

2014年2季度全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个

城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间:上海(1.1平)、北京(0.7平)、广州(0.4平)、深圳(0.4平)、天津(0.5平)等一线城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。

城市间购物中心饱和度差异明显:北京、天津等城市仍有较大发展空间，一线城市过剩情况不明显。

由于沈阳购物中心人均占有面积远超均衡水平，因此可以观察到其租金水平呈现缓慢下降的趋势，同时优质零售物业的空置率水平超过15%，远高于行业平均，新增供给给行业带来的压力不容忽视。

沈阳空置率常年远高于6%的正常值，零售物业租金表现疲软

从租金水平的走势来看:一线城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地块有限，商业地产的供给并不能完全满足强劲需求，故租金持续稳步上涨;二线城市零售物业则因供给过多、同质化竞争，首层租金持续走低。

一线城市租金稳健上涨、二线城市则持续低迷

各城市零售物业分布情况(2014年二季度)

根据世邦魏理仕途的预测， 未来商业地产供应将呈现:二线城市增速高于一线城市， 非成熟商圈增速高于成熟商圈。 因此未来低线城市可能还会持续面临供给过剩的压力。

主要城市零售物业新增供给(2014年一季度)

零售物业新增供应位置分析(2014 年一季度)

二、未来商业地产强者愈强，体验式业态、儿童业态、全渠道转型是大势所趋

文章来源：《大数据》 网址: http://www.dsjzz.cn/zonghexinwen/2020/0725/452.html

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